投资者内参丨马振阳 9月24日，腾讯财经发布对半夏投资创始人李蓓的最新专访。围绕地产、AI和消费等当前市场最受关注的方向，李蓓给出了一系列明确判断。 这一次，她的判断依然非常激进：房地产机会已经从“十年一遇”升级为“二十年一遇”，未来95%甚至98%的房企可能退出，部分头部房企未来几年股价有望上涨5—10倍。 与此同时，她再次警告AI可能还有“第二波下跌”，却认为当前中国消费股已经“遍地是黄金”。 地产机会升至“二十年一遇”，98%房企或退出 此次采访中，李蓓最重磅的判断依然来自房地产。“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。” 李蓓认为，短期冲击之外，新规则实际上会进一步提高房地产行业的进入门槛，并加速弱势企业退出。 按照她的判断，此前可能是90%的房地产企业出局，未来可能提高到95%，甚至最终达到98%。行业集中度也将大幅提升，未来真正能够在全国范围内持续拿地和扩张的企业，可能“不超过两位数”。 部分头部房企，未来几年可能涨5—10倍 按照李蓓的观察，从2024年下半年开始，一些优质房企新项目的盈利能力已经明显恢复。随着此前低利润项目逐渐结算、资产减值等历史包袱逐渐出清，她预计，一些目前开发业务净利率只有1%—3%的企业，明年可能恢复到5%—7%，后年进一步达到7%—10%以上。 与此同时，她认为现房销售也未必意味着利润率一定下降。相比期房，现房降低了延期交付、烂尾以及品质不确定等风险，因此具备一定价格溢价空间；再叠加土地成本下降、部分土地款可以分期缴纳等因素，优质开发商的盈利能力反而可能进一步改善。 在行业集中度提高、利润率修复以及市场份额向头部企业集中的共同作用下，李蓓给出了相当激进的判断：部分头部房企“未来几年的涨幅，有望达到5—10倍”。 AI还有“第二波下跌” 与对房地产的乐观形成明显反差的是，李蓓依然对AI保持警惕。 她认为，今年海外AI资本开支仍在高速增长，明年也会继续增加，但从季度环比增速来看，可能在2027年年中附近见顶，如果不是二季度，也可能推迟到三、四季度。 在她看来，此前大型科技公司持续提高AI资本开支，很大程度上建立在AI模型收入可以长期维持高速增长的假设上，但模型厂商的收入增速实际上已经开始明显放缓。 因此，此前AI资产的调整更多还是估值收缩，并没有真正进入盈利预期下降的阶段。李蓓判断，“AI的第二波下跌，要等资本开支真正见顶”，等到相关公司的利润预期也开始下降时，AI板块可能迎来第二轮更明显的调整。 消费股“遍地是黄金” 对于中国消费股，李蓓则给出了几乎完全相反的判断。 她认为，中国消费已经经历五六年的调整，不少必需消费以及部分可选消费龙头公司的估值已经降至历史低位。一些消费龙头2021年曾经达到四五十倍甚至上百倍PE，目前已经普遍回落至10倍左右。 与此同时，不少企业仍在持续分红和回购。按照李蓓的估算，部分消费公司的分红收益率叠加股份回购，可以提供约4%—7%的静态回报。 在这样的估值和回报水平下，她直言，“一旦AI叙事塌了，或者一旦内需政策出台，大家就会发现这里遍地是黄金”。 李蓓今年的业绩并不轻松 值得注意的是，李蓓作出上述判断之际，半夏投资今年的业绩并不轻松。 私募排排网数据显示，截至6月18日，李蓓代表产品“半夏稳健混合宏观对冲”年内收益率为-24.5%，另外3只有公开业绩展示的产品同期也全部亏损。 李蓓随后在致投资人的信中解释，净值回撤主要来自能源、地产、消费和建材四个权益方向同时下跌，当时这四类资产合计约占持仓60%，其中地产约占25%、消费约占20%。 这也意味着，地产和消费并不是李蓓近期才开始看好的方向，而是此前已经投入较重仓位、并实际承受了较大回撤的投资选择。 近期地产股出现一轮明显反弹，万科A一度走出4个交易日3个涨停，部分头部房企股价也同步走强。不过，地产板块随后再次出现震荡。 9月24日，A股房地产板块快速调整，万科A、绿地控股等纷纷下跌。9月25日上午，调整又蔓延至港股，内房股普遍走低，万科企业跌近6%，碧桂园、融创中国跌近5%，中国金茂一度跌超4%。 #房地产#房地产新政#房价#楼市#地产股 风险提示：本文为内容资讯，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。 特别