站在位于延安东路700号的港泰广场前：外立面崭新，通透的公共广场向行人敞开，很难想象这是一幢建成27年的老商务楼。今年9月，港泰广场完成了外立面、大厅、公共广场以及电梯等核心公共区域的更新。 一幢老商务楼宇完成更新并不新鲜，新鲜的是：这是 上海首个分散产权、多业主自筹大规模资金的商务楼宇更新示范项目 。在物业牵头下，楼宇64位业主征询同意上调物业费，专款专项用于分期支付总额800万元的楼宇更新费用并为接下来的更新注入了流动资金。 上海中心城区有一批建造于上世纪90年代至2000年初的商务楼宇，在开发时采用分割销售模式，此类产权分散的商务楼宇成为上海商务楼宇更新的一块“硬骨头”。近年出台的《上海市推进商务楼宇更新提升实施意见》，专门关注这类分割产权的存量楼宇，鼓励探索业主自主更新、经营权归集等多元路径，但在实践中，由于缺少业委会、业主诉求分化，此类商务楼宇更新的落地路径一直是难点。 港泰广场是怎么做到成功更新的？ 改造后的港泰广场 老楼遇困，卡在“人”与“钱”两道关 1999年建成的港泰广场，位于人民广场板块，属上海建设较早的商务楼宇。20多年过去了，楼宇老化现象陆续出现。前几年靠“小修小补”维护，但这两年出现了安全隐患：楼宇外立面出现空鼓，存在脱落风险，必须要改造。 由于硬件过于老旧，港泰广场的招商竞争力也严重不足。更新前，港泰广场每平方米租金只有高峰时一半，入驻率更是从高峰时的95％跌至78％。 老旧商务楼宇想更新，首先要解决两个核心问题：“人”和“钱” ——谁来牵头推进改造，改造资金从哪里来。 在上海目前成功的老旧商务楼宇更新项目中，牵头方与资金来源方多为开发商或楼宇大业主。 如，位于打浦路的“中港汇·黄浦”建成近20年，由大业主香港沪港联合控股集团斥资两亿元完成更新改造。为便于各方达成共识、让改造顺利推进，香港沪港联合控股集团承担了全部的改造费用，不需要小业主出资。改造后，“中港汇·黄浦”办公空间出租率由改造前的14％飙升到85％。 但港泰广场面临的问题棘手得多。港泰广场没有大业主，而是由64个小业主持有。小业主多，意味着达成共识难。据业内估算，上海产权分散的存量楼宇约占三成。且由于此类商务楼宇成立业委会比例较低，推进改造也无法由业委会牵头。港泰广场也没有成立业委会。 一位业内人士告诉记者，市场上曾有大业主尝试收购分散产权来进行楼宇更新，但效果不佳。“大业主收购了两家小业主的产权后就推动不下去。因为有了‘预期’，其他业主纷纷抬高了收购价格。” 改造前 物业牵头，建立更新资金蓄水池 一边是楼宇亟待更新，另一边却没有推进主体与资金。关键时候，港泰广场物业方——中企物业管理有限公司站了出来。 “我们企业想做这个牵头方。”中企物业总经理严镔贤告诉记者，企业做这个决定，有着自身发展的迫切需求。作为老牌的商务楼宇物业服务企业，中企物业服务着中心城区很多建造于2000年前后的商务楼宇，大多面临与港泰广场类似的情况。中企物业很早就意识到：老旧商务楼宇要跑出“第二曲线”必须要进行更新。 中企物业邀请专业团队对楼宇评估，提出亟待进行四大改造：一是外立面改造，消除原有外墙装饰脱落的风险；二是户外公共广场焕新，提升楼宇外部形象；三是大堂焕新，为客户带来高品质的入户第一观感；四是超龄电梯更换，提升楼宇垂直交通承载能力。 除完成这些更新，还要考虑到未来几年在楼宇运营中可能面临的空调系统、消防系统、电力系统等维护更新。最终，本次楼宇更新估算需要800万元左右。 按照《民法典》，商务楼宇三分之二业主参与投票且其中过半数以上同意，即可使用维修资金进行改造。 在改造前，港泰广场可调用的维修资金与公共性收益结余约400万元，尚有约400万元改造资金缺口。 钱从何而来 ？“如果400万元资金缺口一次性向64名业主募集，可行性不大。”严镔贤告诉记者，64位业主中中小业主占六成，让他们一下拿出几万元甚至十几万元，难度较大。且业主想法不一，有的希望长期持有，有的可能想短期内卖掉。不打算长期持有的业主，并不愿意参与一次性募集。 怎么办？中企物业学习借鉴了新加坡与中国香港的办公楼宇更新模式：新加坡分层产权楼宇管理体系中，法定要求设立长期维护储备金（即资金蓄水池），每年定期归集资金，用于外墙、机电等大额修缮，避免一次性大额征收；中国香港楼宇同样要求设立维修储备金，持续滚动投入楼宇养护，也是当地大量老旧写字楼能够长期维持品质的重要制度设计。 综合考量后，中企物业提出了解决方案：业主们缴纳的 物业费每月上涨1.8元每平方米，涨出来的费用作为楼宇更新专项资金 。如此一来，每年约可募集108万元。而 眼下启动更新缺口的400万元改造资金，则由中企物业垫付 。未来，通过上涨物业费的持续募集，既可还清中企物业的资金垫付，又可为后续楼宇更新积累下改造资金。 改造后的大堂 多方协同，在不